Приложение к Постановлению от 29.03.2005 г № 141 Порядок
Порядок определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности камызякского района астраханской области
1.Основные положения
1.1.Настоящий порядок расчета устанавливает общий порядок определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности Камызякского района Астраханской области, при сдаче их в аренду (далее - объекты недвижимости).
1.2.Размер арендной платы устанавливается с учетом месторасположения, потребительских качеств, износа объекта недвижимости, а также типа деятельности, осуществляемой арендатором.
1.3.Оплата балансодержателю объекта недвижимости коммунальных, эксплуатационных, других необходимых административно-хозяйственных услуг, а также затрат по компенсации амортизационных отчислений пропорционально занимаемой площади в размер арендной платы не включается и обеспечивается арендатором на основании соответствующих договоров на оказание услуг самостоятельно.
1.4.При наличии письменного согласия комитета имущественных отношений администрации Камызякского района Астраханской области, оформленного соответствующим распоряжением, арендатор может сдавать часть арендуемого имущества (не более 30% общей арендуемой площади) в субаренду.
2.Расчет величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости
2.1.Определение величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости.
Величина годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости рассчитывается по формуле:
АП (год.) = S х Сб х Кп х Км х Кт х Кз х Ктд х Кко,
где:
S - площадь арендуемого объекта недвижимости, кв. м,
Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. м помещения, руб., которая устанавливается на очередной бюджетный год постановлением Губернатора Астраханской области в зависимости от средней величины стоимости строительства 1 кв. м помещения, сложившейся в Астраханской области в IV квартале предыдущего года. Сб = 11572 руб./кв. м. (Ставка установлена на основании Протокола совещания межведомственной комиссии Астраханской области по переходу на новые сметные нормы и цены в строительстве за N 11 от 23.09.2004 г.),
Кп - коэффициент пригодности объекта, который определяется по формуле:
Кп = (100 - процент износа)/100.
Км - коэффициент вида строительного материала (приложение 1).
Данный коэффициент устанавливается в зависимости от вида строительного материала, основных конструктивных элементов несущих ограждающих конструкций объекта, недвижимости.
Кт - коэффициент типа здания (приложение 1) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта.
Кз - коэффициент зоны, Кз = 1.3 (установлен в соответствии с Постановлением Губернатора Астраханской области за N 200 от 30.04.2003 г.).
Ктд - коэффициент типа деятельности ( приложение 2 ) устанавливается на основании использования объекта недвижимости, указанного в заявлении.
Кко - коэффициент качества объекта (приложение 3) определяется по формуле:
Кко = К1 + К2 + К3,
где:
К1 - коэффициент расположения;
К2 - коэффициент степени технического обустройства;
К3 - коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении (средняя в здании).
Сумма ежемесячных арендных платежей определяется как 1/12 годовой величины арендной платы. Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором самостоятельно в федеральный бюджет в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Капитальный ремонт объекта производится по прямому указанию комитета имущественных отношений администрации района на необходимость его проведения при сдаче имущества в аренду, а также по инициативе балансодержателя объекта или арендатора за счет их собственных средств.
Возмещение затрат арендатора на проведение капитального ремонта объекта производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации ( ст. 616 ГК РФ), где расходы не должны превышать необходимых затрат, связанных с таким видом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложной необходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором.
Зачет затрат арендатора производится в пределах срока действия договора аренды, не превышающего 12 месяцев.
2.2.Определение величины годовой арендной платы за пользование имущественными комплексами.
Годовая величина арендной платы за использование имущественных комплексов определяется от рыночной стоимости имущественного комплекса, передаваемого в аренду, по формуле:
Ап (год.) = Рск х Пс : 100,
где:
Рск - рыночная стоимость имущественного комплекса;
Пс - процентная ставка рефинансирования ЦБ РФ, %.
Согласно телеграмме ЦБ РФ от 11.06.2004 г. N 1443-У процентная ставка рефинансирования на 2005 г. равна 13%.
Годовая величина арендной платы за использование имущественных комплексов в размере 75% от процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ устанавливается для следующих категорий объектов:
- коммунального назначения (котельные с разводящими трубопроводами, трансформаторными подстанциями с электросетями и т.п.);
- морского и внутреннего плавания, а также воздушных судов;
- детских культурно-развлекательных центров;
- сельскохозяйственных и животноводческих хозяйств;
- мобилизационного значения.
2.3.Особенности определения величины годовой арендной платы за пользование некоторыми видами объектов недвижимости.
2.3.1.Исходя из экономической целесообразности при передаче объектов недвижимости в аренду (в том числе открытых плиточных и асфальтированных площадок) применяется расчет величины арендной платы от рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определенной независимым оценщиком. При этом оплата услуг по оценке производится за счет арендатора.
Годовая величина арендной платы за пользование объектами недвижимости определяется по формуле:
Ап (год.) = S х Рс х Пс : 100,
где:
Рс - рыночная стоимость 1 кв. м объекта аренды, руб.
При сроке аренды более одного года (продлении срока договора аренды) пересмотр величины арендной платы осуществляется:
а) в связи с изменением уровня инфляции - не чаще одного раза в календарный год, при этом учет уровня инфляции производится путем умножения годовой величины арендной платы на индекс инфляции, определяемый на основании закона Астраханской области об областном бюджете на соответствующий год;
б) в связи с проведением новой оценки рыночной стоимости объекта аренды (не реже одного раза в пять лет).
2.3.2.В случае передачи в аренду объекта недвижимости для размещения оборудования связи и передаточных устройств годовая величина арендной платы рассчитывается по формуле:
Ап (год.) = S х Рс х На.
Если рыночная оценка объекта недвижимости, передаваемого для размещения оборудования связи и передаточных устройств, отсутствует, для расчета величины арендной платы применяется балансовая стоимость с учетом износа:
Ап (год.) = S х Бс х На.
2.3.3.При передаче в аренду машин, оборудования, объектов газоснабжения расчет величины годовой арендной платы производится по формуле:
Ап (год.) = Рс х На,
где:
Рс - рыночная стоимость машины, оборудования, объекта газоснабжения (или его части), переданного в аренду.
2.3.4.При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы, концертные, спортивные и актовые залы, гримерные комнаты и пр.), расчет арендной платы выполняется в следующем порядке: в соответствии с настоящей методикой определяется размер месячной величины арендных платежей, полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца:
Ап (год.) Чфа
Ап (час.) = ----------- х -----
12 Чрмгде:
Чфа - количество часов фактической аренды;
Чрм - количество рабочих часов месяца.
2.3.5.Годовая величина платежа за право размещения рекламы на фасадной части и кровле объектов недвижимости рассчитывается по формуле:
ПР(год.) = S х Сб х На х Кт х Кз х (Ктд1 х Ктд2),
где:
ПР(год.) - годовая величина платежа за право размещения рекламы, руб.;
S - площадь арендуемой части фасада здания (в случае размещения рекламы на кровле здания - площадь рекламного щита), кв. м;
Ктд1 - коэффициент типа деятельности по размещению рекламы;
Ктд2 - коэффициент рекламируемого типа деятельности.
Если для размещения рекламы в аренду передается прочее недвижимое имущество, коэффициент типа здания при расчете величины арендной платы не применяется.
2.3.6.В случае если вид деятельности арендатора имеет сезонный характер, годовая величина арендной платы определяется по формуле:
АП(год.сез.) = АП(год.) х (Чм/12),
где:
АП(год.сез.) - величина годовой арендной платы с учетом сезонного характера работ;
Чм - количество месяцев фактической аренды.
2.3.7.При передаче в субаренду объектов недвижимости расчет арендной платы за площади, переданные в субаренду, осуществляется с применением поправочного коэффициента, равного 1.3.
2.3.8.В случае сдачи в аренду объекта недвижимости по результатам проведения конкурса (аукциона) величина годовой арендной платы ежегодно пересматривается в связи с изменением уровня инфляции. При этом учет уровня инфляции производится путем умножения годовой величины арендной платы на индекс инфляции, определяемый на основании закона Астраханской области об областном бюджете на соответствующий календарный год.