Приложение к Постановлению от 25.08.2006 г № 7 Порядок
Порядок зачета стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им имущества, находящегося в государственной собственности астраханской области
1.Общие вопросы
1.1.Решение о зачете стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта государственного имущества Астраханской области (далее - имущество) в счет арендной платы принимает министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области (далее - Минимущество) на основании соответствующего заявления арендатора.
1.2.Минимущество принимает решение по заявлению арендатора (по установленной форме, приложение N 5) в два этапа. На первом этапе принимается решение о согласии с предложением арендатора на проведение капитального ремонта и выдается письменное разрешение арендатору на разработку проектно-сметной документации (сметы) на производство работ по улучшению арендуемого объекта. На втором этапе издается распоряжение о разрешении арендатору производства работ по улучшению арендуемого объекта в соответствии с представленной проектно-сметной документацией (сметой) и об утверждении расчетной стоимости затрат арендатора на эти цели, принимаемой к расчету в счет арендной платы.
1.3.Фактическая стоимость затрат арендатора на проведение работ по улучшению арендуемого объекта, принимаемая к зачету в счет арендной платы, которая не может превышать расчетную стоимость затрат согласно проектно-сметной документации (смете), и сроки осуществления этого зачета утверждаются Минимуществом по завершении указанных работ.
1.4.Проведение арендатором работ по улучшению арендуемого объекта и применение в виде арендной платы зачета стоимости затрат арендатора на эти цели осуществляются в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды (далее - дополнительное соглашение), заключаемым на основании распоряжения Минимущества, между арендатором и юридическим лицом, наделенным правами арендодателя этого имущества (далее - арендодатель).
1.5.К зачету в виде арендной платы может быть принята стоимость проведения следующих видов работ:
техническая экспертиза и разработка проектно-сметной документации;
проведение капитального ремонта:
- устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замена их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов;
- восстановление (ремонт) и экономически целесообразная модернизация фасадов и внутренних помещений здания;
- замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
- переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
- оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, телефонизации, электроснабжения, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м;
- устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
- перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
- устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
- изменение конструкции крыш;
- оборудование чердачных помещений зданий под эксплуатируемые;
- утепление и шумозащита зданий;
- замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;
- проведение ремонтно-реставрационных работ объектов, являющихся памятниками истории и культуры.
Стоимость отделочных, а также иных работ, связанных со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным теплоэнерговодоснабжением, технологическим оборудованием, замена столярных изделий, покрытия пола и т.п.), не подлежит зачету в счет арендной платы, за исключением работ, подлежащих выполнению по указанию Минимущества, с целью приведения арендуемого имущества в соответствие с требованиями современного дизайна и евростандарта.
1.6.Согласие Минимущества на производство арендатором улучшений арендуемого объекта может быть дано при соблюдении следующих условий:
а) арендатор добросовестно выполняет условия договора аренды;
б) предложение арендатора о проведении работ по улучшению арендуемого объекта поддерживает организация, за которой этот объект закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (далее - балансодержатель);
в) предлагаемые арендатором к производству работы отвечают требованиям, указанным в пункте 1.5 настоящего Порядка.
1.7.К зачету может быть принята стоимость затрат арендатора, не превышающая 24-кратную разницу между размером месячной арендной платы, рассчитанной на день заключения дополнительного соглашения по действующей методике, и размером минимальной месячной арендной платы, установленным нормативно-правовыми актами Астраханской области за исключением случаев, установленных пунктами 1.9, 1.10 настоящего Порядка.
При зачете затрат арендатора по ремонту объектов имущественного комплекса стоимость затрат может быть принята в размере, не превышающем 70% от двухгодичной (24 мес.) арендной платы, рассчитанной на день заключения дополнительного соглашения.
1.8.В период проведения зачета затрат арендатор обязан ежемесячно в порядке, установленном Договором, вносить арендную плату в размере минимальной месячной арендной платы, установленной нормативно-правовыми актами Астраханской области (при использовании имущественного комплекса, машин и оборудования - 30% от установленной арендной платы).
От минимальной арендной платы в период проведения зачета арендатор может быть освобожден по распоряжению Правительства Астраханской области в случае, предусмотренном пунктом 1.10 настоящего Порядка, если арендатор относится к категории пользователей, указанных в приложении 5 Методики определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области, утвержденной Постановлением Правительства Астраханской области от 28.12.2005 N 474-П (далее - Методика).
(п. 1.8 в ред. Постановления минимущества Астраханской области от 14.01.2009 N 1)
1.9.Период проведения зачета может быть увеличен на один год по распоряжению Министерства в случае, если сумма зачтенных средств за предыдущие два года составила не более 50% от общей стоимости ремонтных работ, представленных к зачету. При этом перечисление платежей за период, установленный настоящим пунктом, осуществляется арендатором в размере 50% от арендной платы, предусмотренной договором аренды.
(п. 1.9 в ред. Постановления минимущества Астраханской области от 14.01.2009 N 1)
1.10.В случае, если сумма зачета затрат в период, установленный в соответствии с пунктами 1.7 и 1.9 настоящего Порядка, не превысит 50% от общей стоимости затрат арендатора за выполненный капитальный ремонт, период проведения зачета устанавливается распоряжением Правительства Астраханской области.
(п. 1.10 в ред. Постановления минимущества Астраханской области от 14.01.2009 N 1)
1.11.Если в период проведения капитального ремонта арендная плата по действующей Методике установлена ниже минимальной месячной арендной платы, применение пунктов 1.8 и 1.10 осуществляется только после завершения работ по ремонту объекта аренды.
(п. 1.11 введен Постановлением минимущества Астраханской области от 14.01.2009 N 1)
2.Порядок получения арендатором согласия
Минимущества на разработку проектно-сметной
документации на проведение работ по улучшению
арендуемого объекта
2.1.Для получения согласия Минимущества на проведение работ по улучшению арендуемого объекта с применением зачета стоимости затрат арендатора на эти цели в счет арендной платы арендатор представляет в Минимущество следующие документы:
а) заявление с просьбой о разрешении ему производства работ по улучшению арендуемого объекта с применением в виде арендной платы зачета стоимости затрат на их проведение (далее - заявление), согласованное с балансодержателем;
б) акт технического обследования объекта, отражающий его фактическое состояние и обосновывающий необходимость проведения работ, подписанный представителями балансодержателя и Минимущества (далее - акт технического обследования с приложением фотографий).
2.2.Минимущество:
2.2.1.При соответствии представленных арендатором документов установленной форме и условиям, указанным в пункте 1.6 настоящего Порядка, обязано:
а) произвести расчет максимально возможной стоимости работ по улучшению арендуемого объекта, которая может быть принята к зачету в счет арендной платы;
б) направить письмо о согласии с предложением арендатора на проведение капитального ремонта и предоставлении арендатору права разработки проектно-сметной документации (сметы) на производство работ по улучшению арендуемого объекта;
в) подготовить расчет максимально возможной стоимости работ по улучшению арендуемого объекта, которая может быть принята к зачету в виде арендной платы, и соответствующее письмо в адрес арендатора.
2.2.2.При несоответствии представленных документов требованиям настоящего Порядка должно направить арендатору письмо за подписью министра с мотивированным отказом по существу его заявления.
3.Порядок заключения дополнительного соглашения
В целях заключения дополнительного соглашения:
3.1.Арендатор разрабатывает и представляет в Минимущество следующие документы:
а) проектно-сметную документацию (смету) на проведение работ по улучшению арендуемого объекта. Проектно-сметная документация (смета) должна быть выполнена специализированной организацией (допускается и иным лицом при условии прохождения экспертизы сметы в управлении Главгосэкспертизы России по Астраханской области), согласована с балансодержателем, а при перепланировке помещений - дополнительно с соответствующей организацией по строительному надзору. В случае проведения капитального ремонта с изменением внешнего архитектурного облика объекта - с соответствующим управлением архитектуры и градостроительства. При подготовке проектно-сметной документации (сметы) должны применяться нормы, нормативы, расценки и коэффициенты расчета, используемые при работах, финансируемых из бюджетных источников;
б) план-график проведения работ.
План-график проведения работ должен отвечать следующим условиям:
а) длительность проведения работ устанавливается без указания календарных дат. Календарные даты начала и окончания работ устанавливаются в соответствии с планом-графиком в дополнительном соглашении в день его подписания:
б) длительность проведения работ по улучшению арендуемого объекта должна соответствовать нормативным срокам, установленным для проведения таких работ нормативными актами.
3.2.В случае если арендуемый объект состоит на государственном учете как памятник истории и культуры (вновь выявленный объект историко-культурного наследия), арендатор разрабатывает проектно-сметную документацию на основании архитектурно-планировочного задания министерства культуры Астраханской области и согласовывает с ним проектно-сметную документацию (смету) и план-график производства работ.
3.3.Минимущество при поступлении документов арендатора:
3.3.1.Проводит проверку представленных документов и при их соответствии требованиям настоящего Порядка подготавливает:
а) распоряжение о разрешении арендатору производства работ по улучшению арендуемого объекта и об утверждении расчетной стоимости затрат арендатора, принимаемых к зачету в счет арендной платы;
б) дополнительное соглашение (либо согласование арендодателю имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, о подготовке соответствующего дополнительного соглашения) к договору аренды, предусматривающее применение в виде арендной платы зачета стоимости затрат арендатора на производство улучшений арендуемого объекта;
в) расчет длительности периода, в течение которого осуществляется зачет стоимости затрат арендатора на проведение работ по улучшению арендуемого объекта в счет арендной платы.
3.3.2.При несоответствии представленных арендатором документов требованиям настоящего Положения подготавливает в его адрес письмо с рекомендациями по их доработке.
3.3.3.Осуществляет контроль за исполнением арендатором и арендодателем принятых ими на себя обязательств по дополнительному соглашению.
4.Порядок принятия решения Минимущества об утверждении размера фактических затрат на производство улучшений арендуемого объекта
4.1.Арендатор обязан в течение 30 календарных дней после даты окончания работ, установленной дополнительным соглашением, представить в Минимущество следующие документы:
а) акт выполненных работ, подписанный представителями балансодержателя и Минимущества (при необходимости могут привлекаться специалисты специализированных организаций);
б) справку уполномоченного государственного органа по охране памятников истории и культуры о выполнении задания на производство работ по объектам-памятникам;
в) платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы;
г) договор подряда или трудовое соглашение на выполнение ремонтных работ.
4.2.Минимущество обязано:
а) проанализировать представленные документы на их соответствие условиям дополнительного соглашения;
б) в случае если стоимость фактических затрат арендатора, подтвержденная представленными документами, меньше расчетной стоимости затрат, установленной дополнительным соглашением, подготовить проект распоряжения об утверждении фактической стоимости затрат арендатора на проведение работ по улучшению арендуемого объекта, принимаемых к зачету в счет арендной платы, и о внесении изменений в дополнительное соглашение.
4.3.Компенсации не подлежат затраты арендатора за ремонтно-строительные работы, выполненные некачественно и с нарушением строительных норм и правил (СНиП).
5.Особые условия дополнительного соглашения
Ответственность арендатора за нарушение настоящего Порядка определяется особыми условиями дополнительного соглашения.